Vue aérienne du « Pôle Santé » avant la pose des enrobés
De la « Lumière » …
Le Site : une vocation et un héritage
Décrit comme un « village à l’aspect assez misérable » encore au début du XIXème siècle, Waldighoffen était devenu en 2014 le Bourg-Centre moteur économique et administratif de la « Communauté de Communes Ill et Gersbach » regroupant une dizaine de Communes totalisant 8 000 habitants.
Cette évolution, Waldighoffen la dut en grande partis à deux moteurs économiquesqui s’y installèrent à un demi-siècle d’intervalle : les Tissages Emanuel Lang en 1860 et « Les Forces Motrices du Haut-Rhin » en 1912.
L’histoire du Site par René Minéry
C’est au début des années 1970, sous le mandat du Maire Henri UEBERSCHLAG que la Commune de Waldighoffen acquit le bâtiment « Logements » situé à l’ouest.
EDF venait de transférer sa Subdivision à Mulhouse avant Sélestat et de rattacher le District à celui d’Altkirch.
Et c’est sous mon mandat, au début des années 1990, que la Commune put acquérir le bâtiment technique qui abritait les transformateurs.
Lire l’article « Et la Lumière fut »résumant l’histoire passée du Site
L’histoire plus récente du Site
Le bâtiment « Logements » situé à l’ouest était occupé par les cadres des Services d’EDF gérant les activités du SITE. Ils étaient donc de bon standing pour l’époque et cédés en très bon état.
Au début des années 1970, la Commune y installa le Centre de Secours des Pompiers qui occupèrent le rez-de-chaussée pour les véhicules et le 2ème étage pour le poste de commandement.
Et dans les logements, les postulants pompiers exerçant des permanences étaient prioritaires avec des loyers modestes !
S’y ajouta par la suite un Centre Médico-Social dans les années 1980 et un service ambulancier/taxis dans les années 1990.
Le bâtiment Technique situé à l’est fut en premier lieu occupé par une « Salle de sport » à l’étage.
Puis la Commune signa un bail commercial pour l’activité au rez-de-chaussée du Garage/Carrosserie Jean-Marie Stoerckel à laquelle succéda RC Garage.
Il abrita également un magasin informatique puis, en attendant une autre solution plus adaptée le Cabinet Infirmier et le Cabinet d’Orthophonistes désormais intégrés dans le Pôle Santé.
La Commune y aménagea également, au 1er étage, un logement occupé pendant une dizaine d’années.
La situation au début des années 2010
Les Pompiers avaient quitté les lieux pour intégrer un nouveau Centre de Secours Départemental. Les locaux libérés ne pouvaient pas être réaffectés sans de coûteux travaux.
Le Département du Haut-Rhin regroupait ses différents Services et décidait le départ du Centre Médico-Social vers Ferrette.
Les logements ne répondaient plus aux normes ni à la demande. Une profonde restructuration s’imposait, au bout de 40 années, tant au niveau des surfaces louées que des branchements et des évacuations.
Les évacuations externes et la voirie en général devaient être entièrement refaites.
RC Garage en fort développement de clientèle se trouvait à l’étroit et les Services de Santé ne pouvaient encore longtemps vivre dans un pénible provisoire. D’autre part, l’activité garage handicapait une occupation de logement au 1er étage !
… au Pôle Médical
Recherche de solutions …
Les locaux devenaient de plus en plus vétustes et les problèmes de plus en plus récurrents : chauffage scindé par appartements régulièrement en panne, évacuations bouchées, voiries externes à reprendre, impayés, trafic de drogue, squats dans les sous-sols … la recherche d’une solution durable devenait urgente.
Le Conseil Municipal a été informé et appelé à se prononcer à plusieurs reprises.
Toutes les délibérations ont été approuvées à l’unanimité sauf celle du 20 février 2014
Réhabilitation des Bâtiments
Réhabilitation par la Commune …
Une estimation du cout de réhabilitation du seul bâtiment ouest se montait aux environs de 800 000 euros HT, non compris remplacement des réseaux d’évacuation eaux usées et pluviales, voiries et autres aménagements externes. Et l’on connaît les inévitables mauvaises surprises dans le cas de rénovation de vieux bâtiments.
Par ailleurs, la structure du bâtiment ne permettait pas une véritable adaptation de la taille des nouveaux logements à la nouvelle demande.
La transformation du bâtiment Est était handicapée par les nuisances appréhendées de l’activité du garage et sa structure de bâtiment technique ne facilitait pas des réaffectations en logements.
Mise à disposition d’une Société HLM…
Une proposition a été faite à la Commune pour une mise à disposition sous forme d’un bail emphytéotique sur 25 ans à l’euro symbolique.
Cette Société réhabilitait, gérait ensuite l’immeuble et encaissait les loyers durant ces 25 années.
Restait à la charge de la Commune les évacuation et aménagements extérieurs.
Après étude diagnostic complémentaire, la Société renonça à son projet avant même que le Conseil Municipal ne puisse se prononcer !
Vente des Bâtiments
Estimation du Service des Domaines …
Pour le Bâtiment « Est », son estimation s’élevait en 2009 à : 190 000 euros
Pour le Bâtiment « Ouest », nous avions demandé deux estimations :
- estimation 2009 : 533 000 euros
- estimation 2012 : 430 000 euros
De manière générale, la valeur vénale des bâtiments anciens à rénover était en baisse constante !
Propositions reçues avant l’offre de SAS WAY
En réponse à nos propres recherches et après avoir confié la prospection à un Cabinet Immobilier, la seule offre chiffrée pour le bâtiment « Ouest » aura été de 200 000 euros !
Pour le bâtiment « Est », compte tenu de la structure technique du bâtiment et de l’existence d’un bail commercial, 1 seul acheteur intéressé s’est manifesté : le gérant du garage.
La valeur évoquée était celle de l’évaluation du Service des Domaines.
Pour information : avant la décision du 20 février 2014, toutes les délibérations du Conseil Municipal concernant la vente des bâtiments étaient PRISES A L’UNANIMITE !
La solution SAS WAY
La proposition faite en ce début d’année par SAS WAY était véritablement innovante
Pour la première fois, on nous proposait une solution globale, incluant les deux bâtiments réunis par une structure centrale, offrant ainsi une redistribution groupée des lots et une augmentation considérable des espaces utiles : un grand Pôle Santé en milieu d’agglomération.
Et en prime, la proposition déchargeait notre Commune de toute dépense liée aux aménagements externes !
Propositions de toute dernière minute …
A la veille de la réunion du 20 février, un Cabinet Immobilier me fit part, par téléphone, qu’il pourrait faire une proposition mais sans autre précision et sans offre de montant de prix d’acquisition.
Et, le 19 février, par voix de presse (les « DNA »), j’appris que mon Adjoint de l’époque, M. Jean-Claude Schielin, sortait de son chapeau le projet de « valoriser le patrimoine communal en réhabilitant les anciens bâtiments EDF, 4 rue de la République, en y créant un pôle médical » !
C’est-à-dire qu’il imaginait que la Commune pourrait elle-même financer et réaliser un projet de Pôle Médical dans ces bâtiments lui appartenant.
Une option à laquelle il n’avait jamais fait allusion auparavant, ni en réunion d’Adjoints, ni de Conseil Municipal !
Rappelons à M. Schielin que les délais administratifs nécessaires pour accomplir les différentes étapes d’une telle réalisation par la Commune, à savoir la désignation du maître d’oeuvre, de l’architecte, les diverses autorisations, la passation des marchés publics, la recherche des financements puis la recherche des occupants des différents lots s’avérait tout simplement incompatibles avec l’urgence de profiter de l’opportunité de la demande existante.
Par ailleurs, vouloir doubler ou tripler la dette communale pendant 20 ans en escomptant en retour des loyers somme toute aléatoires manque tout simplement de sérieux !
Et de surcroît, nous aurions été très loin de l’ampleur de la réalisation actuelle et donc de son intérêt pour notre Commune !
Les raisons du choix
Mon Conseil Municipal a su saisir la chance de l’offre SAS WAY, dans sa réunion du 20 février 2014.
Dans mon dernier « Waldigh … à la croisée des chemins – n° 2014-02 », j’ai encore pu informer la population de Waldighoffen sur les raisons de ce choix !
A reconsulter ci-dessous :
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